Die Eigentümerversammlung wird immer wieder verschoben — Ihre Rechte

Erst wird der Termin auf den Herbst geschoben, dann auf das Frühjahr — und irgendwann liegt die letzte Versammlung zwei Jahre zurück. Ohne Versammlung fasst die Gemeinschaft keine Beschlüsse, und ohne Beschlüsse steht alles still: Erhaltungsmaßnahmen, Wirtschaftsplan, Entlastung. Dieser Beitrag behandelt nur den Fall, dass die Versammlung ausbleibt; wie eine Versammlung regulär abläuft, lesen Sie in unserem Grundlagenartikel zur Eigentümerversammlung.

Warum das passiert

• Überlastung der Verwaltung in der Saison von Februar bis Juni
• Fehlende Jahresabrechnung, ohne die niemand einladen will
• Streit in der Gemeinschaft, dem die Verwaltung ausweicht
• Kein passender Raum in vertretbarer Entfernung
• Unbesetzte Verwaltung nach Kündigung

Sehr oft hängen die ersten beiden Punkte zusammen: Die Abrechnung ist nicht fertig, also wird die Versammlung verschoben — und weil sie verschoben ist, entsteht kein Druck, die Abrechnung fertigzustellen. Wer diesen Kreis durchbrechen will, sollte beide Themen gleichzeitig ansprechen.

Auch der Terminstau spielt eine Rolle. Weil die meisten Gemeinschaften im ersten Halbjahr tagen, ballen sich die Termine zwischen Februar und Juni. Wer in dieser Zeit hinten ansteht, wird auf den Herbst vertröstet — und im Herbst auf das Frühjahr. Ein früh abgestimmter Jahrestermin verhindert genau das.

Was das Gesetz sagt

• Die Versammlung ist mindestens einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG).
• Die Einladung erfolgt in Textform, die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
• Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
• Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig; ein Quorum gibt es nicht mehr.

Seit Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen rein virtuell stattfinden; der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre. Bis Ende 2028 muss zusätzlich einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 23 Abs. 1a, § 48 Abs. 6 WEG). Die hybride Versammlung — Präsenz mit zusätzlicher Online-Teilnahme — kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen.

Zwei Punkte daraus sind für die Praxis besonders wichtig. Erstens: Da es kein Quorum mehr gibt, ist eine Versammlung auch dann beschlussfähig, wenn nur wenige Eigentümer erscheinen — die Sorge vor geringer Beteiligung ist also kein Grund, den Termin zu verschieben. Zweitens: Die hybride Versammlung braucht nur die einfache Mehrheit und ist damit der einfachste Weg, wenn Eigentümer weit entfernt wohnen.

Was Sie jetzt tun können

1. Termin schriftlich einfordern. Verweisen Sie darauf, dass mindestens einmal jährlich einzuberufen ist (§ 24 Abs. 1 WEG), und bitten Sie um einen konkreten Terminvorschlag mit Datum.
2. Unterschriften sammeln. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Ein gemeinsames, unterschriebenes Verlangen ist deutlich wirksamer als einzelne Nachfragen.
3. Frist setzen. Nennen Sie im Verlangen ein Datum, bis zu dem eingeladen sein soll — und denken Sie an die Ladungsfrist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
4. Bei Weigerung Einberufung durch den Beirat prüfen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
5. Teilnahmeform klären. Scheitern Termine regelmäßig an der Anreise, lassen Sie die hybride Teilnahme beschließen — dafür genügt die einfache Mehrheit.
6. Tagesordnung selbst vorbereiten. Sammeln Sie die offenen Punkte inklusive Abrechnung und Wirtschaftsplan, damit die Versammlung, wenn sie stattfindet, wirklich etwas entscheidet.

Wie wir das bei Trevion lösen

• Fester Jahresrhythmus, Termin frühzeitig mit dem Beirat abgestimmt.
• Einladung mit vollständigen Unterlagen und vorbereiteten Beschlussvorlagen.
• Auf Beschluss der Gemeinschaft auch hybrid mit Online-Teilnahme.
• Protokoll zeitnah, Beschlüsse direkt in die Sammlung.

Wenn gar keine Verwaltung mehr vorhanden ist

Es kommt vor, dass eine Verwaltung ihr Amt niederlegt, insolvent wird oder schlicht nicht mehr reagiert. Dann fehlt der Gemeinschaft die Stelle, die einladen müsste. Handlungsunfähig ist sie deshalb nicht: Einladen kann in diesem Fall der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter (§ 24 Abs. 3 WEG). Existiert auch kein Beirat, kann ein Eigentümer gerichtlich zur Einberufung ermächtigt werden.

In dieser Lage sollte die Versammlung zwei Punkte zusammen behandeln: die Bestellung einer neuen Verwaltung und die Sicherung der Unterlagen und Konten. Wer die Verwaltung neu bestellt, ohne die Übergabe zu regeln, verliert Zeit — und im schlimmsten Fall Belege, die für die nächste Jahresabrechnung gebraucht werden.