Fast jeder Streit in einer Eigentümergemeinschaft endet bei derselben Frage: Was sagt die Teilungserklärung? Sie ist die Verfassung Ihrer Gemeinschaft und geht dem Gesetz in vielen Punkten vor.
Was die Teilungserklärung regelt
- Aufteilung des Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Miteigentumsanteile, die über Stimmrecht und Kostenverteilung entscheiden
- Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen
- Die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Nutzung, Verwaltung und Kosten
- Aufteilungsplan mit nummerierten Einheiten
Die entscheidende Trennlinie
Sondereigentum sind die abgeschlossenen Räume und ihr Innenausbau. Gemeinschaftseigentum ist alles, was der Substanz oder Sicherheit des Gebäudes dient: Dach, Fassade, tragende Wände, Leitungen bis zum Abzweig, Treppenhaus, Heizungsanlage. Wer zahlt, hängt genau an dieser Zuordnung. Ein Wasserschaden aus einer Steigleitung ist Sache der Gemeinschaft – derselbe Schaden aus einer Anschlussleitung in der Wohnung ist Sache des Eigentümers.
Verteilerschlüssel
Der Standard ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Teilungserklärung kann davon abweichen – etwa Aufzugskosten nur auf die oberen Geschosse verteilen. Solche Regelungen sind bindend, und die Verwaltung darf nicht eigenmächtig davon abweichen. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft die Verteilung für einzelne Kostenarten allerdings per Mehrheitsbeschluss ändern.
Vor dem Kauf immer lesen
- Welche Miteigentumsanteile entfallen auf die Einheit?
- Gibt es Sondernutzungsrechte – und sind sie der Einheit fest zugeordnet?
- Weicht der Kostenverteilerschlüssel vom Standard ab?
- Sind bauliche Veränderungen an Zustimmungen gebunden?
- Bestehen Nutzungsbeschränkungen, etwa für gewerbliche Nutzung oder Vermietung?
Diese fünf Punkte klären wir für Interessenten im Erstgespräch mit – auch dann, wenn noch kein Verwaltervertrag im Raum steht.